对房产的一些肤浅认识。。。。

作者: bingo | 发表于: 2009年十二月16日 07:10 |

首先在此恭贺mysmos的复活，顺便想说说房产。前段时间在驴友群的链接里看到了一篇关于房产的评估，作者将所有原因归结于外资热钱的投入，我觉得这很荒谬，不知道他有没有把房市和股市区分清楚。以下将阐述我的一些肤浅观点和对现在中央对房产调整的看法。

以前有一个困扰很多人的问题：是先有鸡还是先有蛋，现在我也想问是房价带动地价，还是地价带动房价，我对这个问题的回答是地价带动房价。自从市场经济引入至今土地没有上限的公开拍卖，使得土地的价格节节高升，上星期浦东一块鸟不拉屎的地块拍出均价2W的天价，而这个价位和去年普陀板块的地王基本持平。一个产品的原材料本身就已经那么贵了，成品会便宜吗？而所谓的外资投入纯粹是不值一提，中国很早就制定了房产投资对国外资本的限制，现在每年的地王们无非就是那几张老面孔。那么政府为什么只看房价不看地价呢？我觉得是地产监管部门的不作为，他们完全以一个价格决定这块地的开发权，而根本就不顾这个开发商的信誉，于是我们就看到了烂尾楼，豆腐渣楼等等。甚至更恶劣的就是囤积土地，造成地涨房价涨的局面。于是在07年左右国土部出台了一个政策就是土地开发期限的规定，这个貌似为老百姓着想的政策的实质却是一家房产商在违规囤地获利几千万后受到的惩罚却是在100万以内，等房子造完了，房屋销售许可证照拿。这么高的利润试问谁不干？李嘉诚的儿子对房产没有他老爸理解的深刻，但是人家有钱，在上海投了1.3亿囤地几年以后赚了75%，所以做房产不一定会房产，只要有钱有的是空子给你钻。那么有人会说党指挥枪，要他房价低谁敢不从，那么好假如真这么干了，这无疑是一场灾难，这无异于楼市泡沫的破裂，首先十大家族估计会有一半倒闭，这造成的后果是千万名农民工兄弟的失业，他们没饭吃了，必定会造成社会治安的混乱。再者一个房产商带动的是十几的行业的发展，房产商的倒闭肯定会造成中国经济体制难以预计的损失，甚至是行业的滞留。所以现在我觉得应该给地价降降温，而不是把重心放在房价上，只有地价降了，政府才有可以强制性降房价。比如给房产开发商引入诚信制度之类的，对于屯房稀售的或者坐地涨价的取消拍卖权，对于地价也进行合理评估设置上限。但是问题是政府现在这么做也有难度，首先现在的高地价可以让地方财政赚很大的一比税，这样年终的数据才会好看，奖金才能多拿，其次这也有悖市场经济的价格竞争制度，但是我觉得特殊情况还是要特殊对待。

最近政府不断地出台新政策，希望房价软着陆，初衷是很好的，但是总感觉有点抽自己嘴巴的意思。前几年政府为了降低房价，抑制投机性买房（废话，谁买了房不都希望自己的房子涨嘛）出台了降低首房税，增加第二套房税，同时提高准备金利率，首房贷款利率打折的优惠就是希望没钱的人有房住，但是结果呢却是房价还是一个劲的涨，并引发了新问题没钱的以为有政府撑腰可以买房，就都大胆买房，造成银行的呆账和坏账不断增加，同时买房的人更多了房价又不断地被炒热，看看成交量就知道了，这样的恶性循环导致政府又出新招停止优惠，营业税恢复正常，说白了是想赌银行呆账的漏洞，和防止新呆账的出现。温家宝同志说了我们要抑制房价过快上涨。我是这么理解理解这句话的，房价上涨是必然趋势，政府还没有决心让房价刹车。但是这样做的结果会是什么呢，我预测一下，就是一些小银行为了招揽生意不断推出新品种贷款，导致的这些小银行的呆账率更高和更大，而交易量和均价也只会小小波动一下，结果没太大区别。我再说说经济适用房，首先这种房子是给有上海常住户口的，外来的也只能还是在上海房市里挣扎，但是炒热房产的大部分都是买不起房的上海人吗？回答是否定的，这个政策也只是缓解一部分中等收入的上海居民的住房条件，对于房价的降温没什么实质性的降温，为什么说是中等收入呢？看看他的批准购买人群就知道了，另外有人会问为什么政府不给一个更低的价格真正让那些买不起房产的人住呢？原因还是回到前面的地价，政府没有建筑队，他们一样要招标。不过相信随着时间的推移政府应该会改变政策，照顾的更广。

上个礼拜看到一天新闻说郊区住房已进入3万的时代，我觉得很可笑，以为他只拿了郊区的均价过2W来说事，而完全没看到实质。举个例子，某小区房价现在是1W4，而相隔不远的西郊庄园的房价却是7，8W那么我可以说那的均价是4W多吗？所以像这样的资料和统计一定程度上也助长了楼市的疯涨。因为一个人或房产商在卖房子的时候必定会参考均价之类的。

对于现在有买房打算的人我想提几点建议：1.不要窝在市中心，让那降降温，上海迟早会地铁贯通四周，现在买块便宜的，但是又在那有一定地理价值的地也是一个不错的选择，比如九亭看看他原来的价格吧。2.虽说买房子一看房子二看物业，但是希望还是不要刻意的追求物业，只要口碑好就行，典型的例子就是御翠豪庭从开盘的2W涨到5,6W，虽说那的交通便捷，但是相比于4大商圈还是逊色不少，很多人还是冲着高档物业去的。3.介意大家不要排队领号买房，首先讲不下价，再者拿到的房子也不好，然后还免费做了房产商的工具。4.买房跟着李嘉诚，看他买哪的地就买哪的房。至于其他的一时想不起来了，抱歉。

所以本人认为现在要降温的不是房价而是地价，万恶之源地为先，只有地价降了，房价才可能真正意义上的降温。媒体的嘴巴也应该降降温，不要老是说现在房市多么火，给房产商撑腰，助长他们的底气。外资也不是房价的罪魁祸首，早在两年前美财政部长就放言：中国不适合投资房产。因为就这点东西中国自己也搞不清楚，而所谓的房价是外资哄抬起来的也是子虚乌有。再者就是希望女生转变有房才嫁的观念，在中国做个男生不容易，还让那么多男生挤破脑袋买房子，白白为房价的疯涨添砖加瓦，等结完婚房价降了买一样的，多的钱不如用在孩子身上。假如真爱他就别让他中了房产商的奸计。对于要软着陆的政府，现在也是骑虎难下，拿不出好的强有力的方案，真要降地价，估计到时候倒霉的不止开发商，他们也怕狗咬狗啊。

如果在读了本人的文章后心情压抑请去买一份解放报，文汇报，挑头版头条大声朗读，保证您立马神清气爽。另外以上所说只是我一家谬论看过即可，我们还是要感谢政府为我们作出了那么多的成绩，相信他们一定能拿出更好的方法（和谐社会，那十大家族也应该和谐和谐了，不要老是和谐Xt），在不久的将来房价一定跌，谢谢大家看到这里，假如浪费了您的时间还望谅解。